İmar Affı

18 Mayıs 2018 tarihinde Resmi Gazetede 7143 sayılı Vergi ve diğer bazı alacaklar yeniden yapılandırılması ile ilgili yasa yayınlanmıştır. Bu kanunun asıl amacı kamu alacaklarının alınmasını kolaylaştırmak ve bu yolla bütçeye gelir sağlamaktır. Bu yasanın 16’ncı maddesinde “Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacı ile” 3194 sayılı İmar Kanununa Geçici 16. Madde eklenmiştir. Bu kanun maddesinden hareketle;

• 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir.

- Normal şartlarda, yani bu af gelmeden önce, bir  yapı yapmak için “yapı izin belgesi” alınır sonra bu yapı izin belgesine göre binanın yapıldığın tescil eden “ruhsat” ya da “iskan belgesi” (yapı kullanım belgesi) alınarak yapının dokuman şartları tamamlanırdı. Bu belgelerle arsa maliki taşınmazı üzerine yapı yapabilme ve yapılan yapıları kullanma hakkı kazanırdı. İmar affı kapsamında, iskan belgesi verilmek üzere, yapının hali hazır durumunun kayıt altına alındığı belge verilecektir. Buna Yapı Kayıt Belgesi denmektedir.

• Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt  Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.
• Yapının bulunduğu arsanın 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında alınacak kayıt bedeli başvuru sahibi tarafından genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır. Burada Hazine arazilerinde yapılan yapılardan farklı olarak bir rayiç bedel olmayacak. İskânlı olmadığı için bu yapılarda bir kat mülkiyeti yok.
• Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
• Tamamı yasal olmayan Hazine arazileri üzerinde ise ödemeler daha yüksek olacak. Burada Hazine arazisi rayiç bedelleri üzerinden önce yapının oturduğu arazinin bedeli ödenecek. Daha sonra diğer işlemler yapılacak. Arazi bedelleri Bakanlar Kurulu ve Hazine tarafından hazırlanacak uzun vadeli ödeme planları ile ödenebilecek. 2B’de ise arsa tapusunu alınmış ancak binasını yasallaştırmayanlar binalarını yasal hale getirebilecek.
• Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.

Yapı kayıt belgesi binayı artık yıkılana kadar yasal hale getirmiş oluyor. Bu belge ile eski ise kentsel dönüşme girene kadar, yeni yapılmışsa binanın ömrü kadar, hiçbir şekilde binadan kaynaklı imar cezası ve imar kirliliği gibi cezalar verilmeyecek.

İmar affı, ruhsatsız yahut ruhsatlı ancak proje eklerine aykırı olan tüm yapıları kapsıyor. Ancak mühendislik ve yapı denetim firmaları tarafından yapılan denetimde söz konusu bina beton sınıfı eğer C-15 altındaysa imar affına dahil olamayacak; onların tamamen yıkılması söz konusu olacak. 

Tam Katların Yasallaştırılmasında Süreç Nasıl İşleyecek?

Tam katların yasallaştırılmasında oran biraz daha yükselecek. Örneğin arsa değeri 6000 lira olan bir yerde tamamı yasal olmayan 600 metrekare bir yer yaptıysanız 600 bin liranın yüzde 3’nü ödemeniz gerekecek. Yani kaçak alanların metrekaresi üzerinden değerlendirme yapılacak. Örneğin çatı katında 40 metrekare yasal, 90 metrekarede kaçak yapı var ise, bir mühendislik bürosuna teknik olarak görev verilecek. Yapı denetim kuruluşları bu kapsamda bir proje çizecekler. Projede fazla alanları olan 90 metrekareyi gösteren belge ile sürece başvuru yapılabilecek.

Yapı kayıt belgesi alındıktan sonra kat mülkiyetine geçmek için belirlenen yüzde 3’lük oranın 2 katı kadar bir bedel ödenmesi gerekiyor. Ayrıca o binada oturan maliklerin yüzde 50’sinin onayı da alınmalı (Bunun 3’te 2’lik bir oran olacağı iddiaları da mevcut). Örnek vermek gerekirse 100 metrekare için toplamda 9 bin lira ödemek gerekecek. Böylece yapı kat mülkiyeti ile iskânlı hale gelmiş olacak. Ayrıca değerleme raporlarında ‘bu aftan yararlanmıştır’ ve ‘yapı kayıt belgesi almıştır’ denmeyecek. Bu da bina yıkıldığında bölgenin mevcut imar planlarına göre hak sahibi olunabilmesini sağlayacak. Örneğin bina 4 kat, ancak bölgede imar hakkı 6 kat ise bina yıkıldığında 6 kat yapılabilecek.

Başvurular Nereye Yapılacak?

C-15 ve üzerinde bir sınıfa dâhil yapı söz konusuysa, Çevre Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüklerine başvuru yapılabilir.

İhtilaflı Araziler Ne Olacak?

Mevcut Hazine arazilerinde 2981 kapsamına giren ve işgal edilen alanlardaki yapılarda, elektrik, su doğalgaz emlak vergisi beyannamesine bakılacak. Bunlar varsa kanuni mirasçılarına, yoksa da sözleşme ile satın alanlara rayiç bedelle satılacaklar. Komşu arazinin parseline geçenler ise araziyi satın alma yoluna gidebilecekler.

• Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır.

Ceza Davalarına Etkisi

TCK m. 184’e göre “Kişinin, ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak yaptığı veya yaptırdığı binayı imar planına ve ruhsatına uygun hale getirmesi halinde, bir ve ikinci fıkra hükümleri gereğince kamu davası açılmaz, açılmış olan kamu davası düşer, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar” hükmü havidir. Buna göre imar barışı ile davası açılmamış (savcılık aşamasında) olanlar için takipsizlik kararı verilecekken, yargılaması devam edenler için düşme, mahkûm olanlar ise ortadan kaldırma kararı verilecektir.