Kiracı Sözleşmeyi Nasıl Feshedebilir ?

Kanun’un 11. maddesi uyarınca kiracı, kira müddetinin bitmesinden en az 15 gün önce taşınmazı tahliye edeceğini yazı ile bildirmek suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. (Sebep göstermek zorunda değil)

1-) Madde 249/2 uyarınca kiracının feshi:

Kiralayan eğer taşınmazı akde uygun şekilde teslim etmemiş ise; kiracı sözleşmeyi feshederek, menfi zararın tazminini isteyebilir. (Buradaki fesih BK 106 ve 108 e göre yapılıyor) (Ancak Yargıtay bu maddeye göre fesih de kiracıya mehil verme zorunluluğu getirmemiş; isterse direk feshedebilir diyor)

Yine bu maddeye göre, kiracı ayıba karşı tekeffül hükümlerine dayanarak da akdi feshetme hakkına sahip ancak bunun için bu ayıbın kiracı tarafından baştan bilinmiyor olması gerekli. İstisnası: Eğer kiracının veya birlikte yaşadığı kişilerin sağlığı için tehlike teşkil edecek bir ayıp söz konusu ise kiralayan kiracıya sen zaten ayıbı baştan beri biliyordun diyemiyor. Kiracının bu durumda baştan bilse de fesih hakkı var.

2-) Madde 250/1 uyarınca kiracının feshi :

Kiracının BK. 250/1 hükmü uyarınca sözleşmeyi feshedebilmesi için BK. 249/2’dekinden farklı olarak kiralayana ihtar çekip münasip bir süre zarfında kiralanandaki ayıpların giderilmesini istemesi ve verilen süre içinde kiralananın sözleşmeye uygun surette kullanmaya elverişli hale getirilmemiş olması gerekir.(Bu madde teslim sırasında mavcut olan değil teslimden sonra ortaya çıkan ayıpları düzenliyor)

3-) Madde 252/3 e göre kiracının feshi :

Bu maddeye göre akdin devamını getirmeye engel tahammül edilemez sebepler varsa her iki taraf da akdi feshetmeye yetkili. Bu madde 264. maddeye atıf yapıyor.

4-) Madde 264 e göre kiracının feshi:

Bu hüküm uyarınca hem kiracı hem de kiralayanın belirli şartların gerçekleşmesi halinde kira sözleşmesini fesih hakkı bulunmaktadır. Bu şartlardan ilki, kiralananın bir taşınmaz olmasıdır. İkinci olarak kanun, kira sözleşmesinin belirli süreli olması koşulunu aramıştır. Zira kanun koyucu tarafından belirsiz süreli kira sözleşmelerinin BK. 262 uyarınca sona erdirilebilmesi olanağının mevcut olduğu düşünülmüştür. (Bizim olayımızda sözleşme belirli süreli olduğu için o maddeye değinmiyorum) Son olarak kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren haklı ve önemli sebeplerin ortaya çıkmış olması lazımdır. Kanunda önemli nedenlerin ne olabileceğine ilişkin bir açıklık yoktur. Ancak bu sebeplerin ortaya çıkabileceği önceden öngörülebilecek idi ise veya bunların ortaya çıkmasında o sebebe dayanan tarafın bizzat kusuru varsa, BK. 264 hükmüne dayanılamaz Önemli sebeplere örnek olarak; önceden öngörülemeyecek şekilde memurun başka bir bölgeye sürülmesi, kiracı ile kiralayan arasında giderilmesi imkansız bir düşmanlığın doğması, birlikte konut kiralayanlardan birinin ölümü, kiracının çocuğunun kiralananda intihar etmiş olması, nedeniyle o yerde oturmanın kendisi için çekilmez olması gibi sebepler gösterilebilir.

Bununla birlikte kira bedelinin çok yüksek ya da çok düşük olması durumunda kira bedelinin günün koşullarına uyarlanması için uyarlama davası veya kira tespit davası açma imkanı mevcut bulunduğu için, bu durumda akdin icrasını çekilmez hale getiren sebeplerden söz edilemez.

BK 264 e göre , sözleşmeyi sona erdirmek isteyen tarafın karşı tarafa tam bir tazminat vermek ve kanuni sürelere riayet etmek zorundadır. Kira bir sene veya daha uzun müddet için aktedilmiş ise, kiralayan veya kiracıya verilecek tazminat altı aylık kira bedelinden az olamaz.

Cevap:

Bu konuda ne yapılacağına dair kanunlarda bir düzenleme yapılmamış.

Eğer sözleşmede yada ek sözleşmede ‘’haksız fesih durumunda diğer borçlar da muaccel olacaktır’’ şeklinde bir ibare varsa sorun yok (fakat ben sözleşmede göremedim)

Öğretide bir takım görüşler bu gibi durumlarda ahde vefa ilkesine aykırlıktan dolayı kiracının tüm kira bedellerini ödemesi gerektiği fikrinde ancak Yargıtayın bazı görüşleri : kira bedelinin kısmen (mecur yeniden kiraya verilinceye kadar olan dönemin) tahsil edilebileceği yönünde!

Yargıtayın konuyla ilgili bir kararı :

T.C YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 2004/3374

K. 2004/12599

T. 23.9.2004

İSTİRDAT TALEBİ ( Kiracının Kira Sözleşmesini Süresinden Önce Feshetmesi ve Anahtarı Notere Tevdi Etmesi ve Kira Akdinin Devam Ettiğini Söyleyen Kiralayanca Kira Bedellerinin İcra Vasıtasıyla Tahsili - Anahtarın Notere Tevdii Hususu Kiralayana Bildirilmişse Tebliğ Tarihinden İtibaren Ne Kadar Süre İçinde Aynı Koşullarla Kiraya Verilebileceği Araştırılarak Fazla Ödeme Varsa İstirdadı Gereği )• KİRACININ KİRA SÖZLEŞMESİNİ SÜRESİNDEN ÖNCE FESHETMESİ VE ANAHTARI NOTERE TEVDİ ETMESİ ( Kiralayanın Fesihten Sonraki Aylara Ait Kira Bedellerini İcra Vasıtasıyla Tahsili - Kiracının İstirdat Talebi )• ANAHTARI NOTERE TEVDİ EDEREK KİRA AKDİNİ SÜRESİNDEN ÖNCE FESHEDEN KİRACI ( Kiralayanın Taşınmazı Yeniden Aynı Koşullarla Kiraya Verebileceği Süre İçin Kira Bedeli Ödeme Yükümlülüğü - İcra Vasıtasıyla Tahsil Edilen Kira Bedellerinin İstirdadı Talebinde Kiracının Sorumlu Olduğu Miktar Tesbit Edilerek Varsa Fazla Ödemelerin İstirdadına Karar Verilmesi Gereği )818/m.44,981086/m.87

ÖZET : Davacı kiracı 9.7.2001 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesini 29.7.2001 tarihi itibariyle feshettiğini ve mecuru 29.7.2001 tarihi itibariyle tahliye ve teslim edeceğini bildirmiş, davalı ihtara verdiği cevapta tek taraflı feshi kabul etmediğini bildirmiştir. Ardından davacı 17.8.2001 tarihli düzenleme şeklinde emanet tutanağı ile anahtarı notere teslim etmiştir. Mahkemece emanet tutanağının davalıya tebliğ edilip edilmediği üzerinde durulmamıştır. Davacı, 11.12.2001 tarihinde mahkemeye müracaatla mecurun hali hazırda boş olup olmadığının tespiti ile, anahtarların teslimi hususunda tevdi mahalli tayinine karar verilmesini istemiş, ancak mahkemece taşınmazın boş olduğu tespit edilmesine rağmen, tevdi mahalline ilişkin talebin reddine karar verildiği anlaşılmaktadır. Davacının keşide ettiği ihtarlar, davalının kira bedelinin ödetilmesi için giriştiği icra takibine karşı davalının itirazı sonucu itirazın kaldırılması davalarında, davacının taşınmazı 27.8.2001 tarihinde boşaltarak anahtarı notere teslim ettiğine ilişkin İcra Tetkik Merciindeki savunmaları karşısında, davalı kiralayanın taşınmazın anahtarının kendisine teslim edilmediğinden bahisle, kira akdinin devam ettiği iddiası, MK'nın 2. maddesi anlamında hakkın kötüye kullanılması olup, kanun bunu himaye etmez. O nedenle mahkemece yapılacak iş; taşınmazın anahtarının notere teslim edildiğine ilişkin tutanak davalıya tebliğ edilmiş ise bu tarihten, tebliğ edilmemiş ise 11.12.2001 tarihinden itibaren mecurun, taraflar arasındaki kira sözleşmesindeki koşullarla ne kadar süre içerisinde kiraya verilebileceği, bu konuda uzman bilirkişi marifetiyle öncelikle saptanmalı ve saptanacak bu kira bedelinden, davacı kiracının sorumlu olduğu kabul edilerek, fazla ödenen kira bedeli varsa, istirdadına karar verilmelidir.

DAVA : Taraflar arasındaki menfi tespit davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün davacı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü: KARAR : Davacı şirket, davalıya ait taşınmazda 1.11.1999 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile aylık 7500 Dolar kira bedeli ile kiracıyken, ortaya çıkan ekonomik kriz nedeni ile kira sözleşmesini 29.7.2001 tarihi itibariyle feshettiğine ilişkin 12.7.2001 tarihli ihtarnameyi davalıya keşide ettiğini, davalının anahtarı teslim almaktan kaçındığını, bu nedenle anahtarın notere teslim edildiğini, davalının ise Ağustos ayı kira bedelinin tahsili için icra takibinde bulunarak ardından itirazın kaldırılması davası açtığını, İcra Tetkik Merciince itirazın kaldırılması kararının kesinleştiğini, davalının yine kötüniyetli olarak takip eden her ay kira bedellerinin ödetilmesi için icra takiplerine devam ettiğini, vaki itirazı üzerine itirazın kaldırılması yoluna gittiğini, sınırlı yetkili mercide, feshin sebepleri incelenmeden itirazın kaldırılmasına karar verildiğini ve icra takipleri sonunda, tahliyeden sonraki Ağustos, Eylül, Ekim, Kasım, Aralık 1999 ve Ocak, Şubat, Mart 2000 ayları kira bedelini 116.966.927.942 TL olarak ödemek zorunda kaldığını, ayrıca 2002 Nisan ayı dahil Ekim ayına kadar 6 aylık kira bedelinin ödetilmesi için de hakkında girişilen takibin devam etmekte olduğunu ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakkı saklı kalmak üzere, davalıya haksız olarak ödenen 116.966.927.942 TL'nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile istirdadını ve gelecek 19 ay kira bedeli olan 142.800 Dolar için ödeme tehdidi altında bulunan şirketin kira borcunun bulunmadığının tespitine karar verilmesini istemiştir, davacı 25.9.2003 tarihinde verdiği ıslah dilekçesi ile de 2002 Nisan ve Eylül arası kira bedelini icra tehdidi altında ödediğini ileri sürerek, 133.303.000.000 TL'nin faizi ile birlikte istirdadını istemiştir.

Davalı, taşınmazın anahtarının kendisine teslim edilmediğini, tek taraflı olarak sözleşmenin feshinin yasal olmadığını bildirerek, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Taraflar arasında kurulduğu anlaşılan 1.11.1999 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesinin, davacı tarafından tek taraflı ve haksız olarak feshedildiği uyuşmazlık konusu değildir. Bu durumda kural olarak kiracı, kira süresinin sonuna kadar gerçekleşecek kira parasından, sorumludur. Ne var ki davalı kiralayanın da, kiralananı yeniden kiraya verebilme gayreti içine girmesi ve böylece zararın artmasını önlemesi BK. 98. maddesi delaletiyle aynı Kanunun 44. maddesi hükmü gereğidir. Şu halde davacı, kiracının kira bedelinden sorumluluğu, kiralananın tahliye edildiği tarihten itibaren, aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği güne kadar gerçekleşecek kira parasından ibarettir. Davacı kiracı 9.7.2001 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesini 29.7.2001 tarihi itibariyle feshettiğini ve mecuru 29.7.2001 tarihi itibariyle tahliye ve teslim edeceğini bildirmiş, davalı ihtara verdiği cevapta tek taraflı feshi kabul etmediğini bildirmiştir. Ardından davacı 17.8.2001 tarihli düzenleme şeklinde emanet tutanağı ile anahtarı notere teslim etmiştir. Mahkemece emanet tutanağının davalıya tebliğ edilip edilmediği üzerinde durulmamıştır. Davacı, 11.12.2001 tarihinde mahkemeye müracaatla mecurun hali hazırda boş olup olmadığının tespiti ile, anahtarların teslimi hususunda tevdi mahalli tayinine karar verilmesini istemiş, ancak mahkemece taşınmazın boş olduğu tespit edilmesine rağmen, tevdi mahalline ilişkin talebin reddine karar verildiği anlaşılmaktadır. Davacının keşide ettiği ihtarlar, davalının kira bedelinin ödetilmesi için giriştiği icra takibine karşı davalının itirazı sonucu itirazın kaldırılması davalarında, davacının taşınmazı 27.8.2001 tarihinde boşaltarak anahtarı notere teslim ettiğine ilişkin İcra Tetkik Merciindeki savunmaları karşısında, davalı kiralayanın taşınmazın anahtarının kendisine teslim edilmediğinden bahisle, kira akdinin devam ettiği iddiası, MK'nın 2. maddesi anlamında hakkın kötüye kullanılmasıdır. Kanun buna himaye etmez. O nedenle Dairemizin sapma göstermeyen ve kararlılık kazanan uygulamaları doğrultusunda, mahkemece yapılacak iş; taşınmazın anahtarının notere teslim edildiğine ilişkin tutanak, davalıya tebliğ edilmiş ise, bu tarihten, tebliğ edilmemiş ise 11.12.2001 tarihinden itibaren mecurun, taraflar arasındaki kira sözleşmesindeki koşullarla ne kadar süre içerisinde kiraya verilebileceği bu konuda uzman bilirkişi marifetiyle öncelikle saptanmalı ve saptanacak bu kira bedelinden, davacı kiracının sorumlu olduğu kabul edilerek, fazla ödenen kira bedeli varsa, istirdadına karar verilmelidir. Mahkemece aksine yazılı düşüncelerle davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir. 3- Anayasa Mahkemesinin 20.7.1999 gün ve 1/33 sayılı kararı ile HUMK'nın 87. maddesinin son cümlesi ""müddei ıslah suretiyle müddeabihi tezyid edemez"" hükmü iptal edilmiştir. Bu nedenledir ki; davacı dava dilekçesinde gösterdiği müddeabihi ıslah yolu ile artırabileceği gibi, kısmi dava açan davacı, alacağının saklı tuttuğu bölümünü sonradan aynı davada ıslah yolu ile talep edebilir. Bu itibarla, davacının ıslah talebinin kabulü gerekirken, reddi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir. SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenle davacının diğer temyiz itirazının reddine, temyiz olunan kararın 2. ve 3. bentte açıklanan nedenle davacı yararına ( BOZULMASINA ), peşin harcın istek halinde iadesine, 375.000.000 lira duruşma avukatlık parasının davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, 23.9.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.