Toplu Yapılarda Kurulların Karar Sayısı ve Hukuki Sonuçları

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Kat malikleri kurulunun toplanabilmesi ve alınacak kararlarla ilgili olarak görüşmelere başlayabilmesi için (toplantı yeter sayısı için) vasıflı bir çoğunluk aramıştır. Bu vasıflı çoğunluk, kat malikleri kurulunun sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıdır. Kat malikleri kurulunun karar yeter sayısı ise, toplantıya katılanların oy çoğunluğu olarak belirlenmiştir. Şu halde; blok kat malikleri kurulu, blok kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlası ile toplanacak ve oy çokluğuyla karar verecektir.

Salt çoğunluk ile anlatılmak istenen ise; salt (mutlak) çoğunlukta, öncelikle yapılacak hesaplama için neyin temel alınacağı belirlenir. Bu temel, örneğin toplantıya katılan veya birliğe dahil bütün üyeler olabilir. Salt çoğunlukta önerinin kabulu için, temel alınan üye sayısının- örneğin toplantıya katılan üyelerin toplam sayısının – yarısından fazlasının kabul oyu kullanması gerekir.

Gerekli yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.

Salt çoğunluk terimini irdeleyecek olursak ise; salt çoğunluğun ‘yarıdan bir fazla’ şeklinde mi yoksa ‘yarıdan fazla’ şeklinde mi anlaşılması gerektiği hususunda gerek ilmi gerekse yargısal içtihatlarda görüş birliği mevcut değildir. Salt çoğunluğunun ne anlama geldiğinin tespitinde kullanılan ölçüler olan ‘yarıdan fazla’ ve ‘yarıdan bir fazla’ tespitinin her zaman aynı sonuçlar verdiğini söylemek mümkün değildir. Örnek vermek gerekirse; çift sayılardan yarıdan fazla ile yarıdan bir fazla aynı sonucu ortaya çıkarırken; tekli sayılarda yarıdan fazla ile yarıdan bir fazla aynı sonucu meydana getirmez. Kabul gören görüş uyarınca; salt çoğunluğun çift sayılarda yarıdan bir fazla, tek sayılarda ise yarıdan yarım fazla olarak sağlanması yeterli olacaktır.

Oybirliği Şartı Aranan Kararlar:

Kat malikleri kurulunca alınacak kararların geçerli sayılabilmesi için oy birliği gerektiren konular şunlardır:

• Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde; sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açıklanabilir
• Ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
• Ana gayrimenkule yapılan ilavelerden sonra ana gayrimenkulün alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dâhil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oy birliği ile tespit edilebilir.
• Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar ancak kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri karar üzerine yapılabilir 
• Ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oy birliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir 

Hem Sayı, Hem Arsa Payı Çoğunluğu Şartı Aranan Kararlar:

Kat malikleri kurulunda, geçerli sayılabilmesi için hem arsa payı, hem de sayı çoğunluğu gerektiren konular şunlardır:

• Yönetici tayini 
• Denetçi tayini.
• Ortak yerlerin düzgün hale konulması, bu yerleri kullanmanın daha rahat ve kolay hale getirilmesi veya söz konusu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler 

Beşte Dört Çoğunluk Şartı Aranan Kararlar:

Kat malikleri kurulunda, geçerli sayılabilmesi için beşte dört çoğunluk gerektiren konular şunlardır:

• Yönetim planının değiştirilmesi 
• Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı yaptırılmak amacıyla birlikte bir arsa edinilmiş olması halinde,
• Kat irtifakına geçiş için.