Kat mülkiyeti ne demek ? 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu iki kurumu düzenlemeyi amaç edinmiştir. Bunlardan birincisi kat mülkiyeti diğeri ise kat irtifakıdır. Kanun, kat mülkiyeti açısından kat mülkiyetinin niteliğini, kurulmasını, kat malikleri arasındaki ilişkileri ve özellikle paylı mülkiyet ilişkisini, kat maliklerinin haklarını ve borçlarını ve paylı taşınmazın yönetimini düzenlemektedir. Ayrıca son hükümlerde bazı maddeler yeni kanunun halen mevcut kat mülkiyetlerine ve paylı mülkiyet-irtifak sistemine tâbi olan taşınmazlara nasıl uygulanacağına ait hükümler koymaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda geçen çeşitli deyimler ikinci maddede şöyle tanımlanmıştır:
Kat mülkiyetine konu olan taşınmazın bütününe “ana gayrimenkul”; yalnız esas yapı kısmına “ana yapı”; ana taşınmazın ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine “bağımsız bölüm”; bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere “eklenti” ; bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına “kat mülkiyeti” ve bu hakka sahip olanlara “kat maliki” ; ana taşınmazın bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine “ortak yerler”; kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına “kullanım hakkı”; bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kurulan irtifak haklarına “kat irtifakı”; bu hakka sahip olanlara da “kat irtifakı sahibi”; arsanın, bu kanunda yazılı esas göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına “arsa payı”; kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede “sözleşme” denir. Ortak yerler; temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buradaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup, bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar ile her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanallları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon iöin ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri ortak yerler olarak KMK m. 4’te sayılmıştır. Ancak ortak yerlerin neler olabileceği sözleşme ile de düzenlenebilir.
Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.
Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.